土地の話③土地を調べる
住宅メーカーにお家のプランを出してもらっている間、私は本当にこの土地で良いのか？を調べました。
まずしたことは以下の事でした。
- １．土地関連の本を買って調べる。
- ２．法務局で土地情報を得る。
- ３．上下水道の事を調べる
- ４．市のハザードマップで地盤の事などを調べる
- ５．土地の情報をよく調べる（建築条件、路線価など）
- ６．周辺の環境を調べる（近所の人に聞く）
１．土地関連の本を買って調べる。
まず、土地関連の本を買って調べました。
図書館などでマイホーム関連の本を借りて読んだりしましたが、やはり最新の情報も得ておいた方がいいと思います。この本は土地探しから住宅ローンまで網羅的でとても重宝しました。
こちらは土地家屋調査士さんの書いた本です。土地に関する様々な用語を分かりやすく書いてあります。
物件を購入する際に事前に考慮するべき点も書いてあり参考になりました。
この本は今の土地に出会う前から購入して読んでいました。いざ土地が出てから本を買って読んでいては、間に合わない部分があると思いますので、希望の土地が出たときに、すぐに判断できるように、基礎知識をつけておく意味で事前の勉強は大切だと思います。
２．法務局で土地情報を得る。
本やネットで欲しい物件が見つかったら、まず、法務局に行ってその物件の名義、抵当権の情報を得るように書いてありました。
不動産屋さんからも頂けるとは思いますが、高い買い物をするので検討する段階で、その物件がどういう状態なのか、私は知りたかったのですぐに法務局へ行きました。
法務局でもらうのは「登記簿謄本」です。
これをもらうためには、その土地の「地番」というものが必要となります。「地番」は不動産屋さんでも教えてくれると思いますが、管轄の法務局でも教えてくれます。
法務局には、いかにも「不動産の営業の方かな？」みたいな男の人が沢山います。
素人でも法務局の人に「土地の購入を考えていて、ここの登記情報が見たい」と言えば、とても丁寧に教えてくださいます。
たぶん600円くらいお金がかかったと思います。
その「登記簿謄本」を見たら、誰の名義なのか、今現在の抵当権の設定はどうなっているか、今までどういう人が所有していたか。などの経緯も見ることができます。
以前購入を考えた中古の一戸建ての時は、所有者が何人も変わっていて、しかも2回続けて「離婚」による売却と聞いて、何となく嫌で辞めました( ;∀;)
あまりにも所有者がコロコロ変わっている物件は「何かあるのかな？」なんて思ってしまいますが、そういったことも「謄本情報」をみればわかります。
また、抵当に入っている場合は土地購入の契約をするときに、抵当権を確実に外すということを不動産屋さんに確認しておくことが必要です。
また、「謄本」の中に、「地目」という欄があります。
「宅地」となっていれば良いですが、それ以外の「農地」などだとすぐに建物が建てられないといった場合があるようなので、わからないことがあればすぐに不動産屋さん、もしくは住宅メーカーさんに確認することが必要です。
３．上下水道の事を調べる
これも不動産屋さんに聞いたらすぐ教えてくれると思います。
もしくは、役所の水道課でも教えてくれると思います。
水道で注意しないといけないことは、宅地内に口径20ミリ以上の水道が引かれているか。を確認することです。
新しく造成した新規分譲地ならまず問題はないと思いますが、古屋が建っていた物件などを購入する場合は注意が必要です。
以前購入を考えた土地は古屋付きで、水道管の引き込み口が13ミリでした。それを20ミリに替えるのに、60万ほどかかるかもしれないと住宅メーカーに言われました。
5万くらいかと思っていたら桁が違っていたのでびっくりしました。
不動産屋さんは工事の金額までは知らなかったりするので、土地の購入を考える時は住宅メーカーさんにも聞いてみた方がいいと思います。
住宅メーカーさんはすぐにそのあたり調べてくれました。
４．市のハザードマップで地盤の事などを調べる
マイホーム購入の時に怖いのは災害です。
購入しようとしている土地がどんな土地なのか。地盤は大丈夫なのか？水害は来ないか？断層はないか？埋蔵物はないか？
など、調べる必要があります。
今はネットで大体の事は調べられます。
私は江戸時代などの古地図で昔どんな地形だったかまで調べました。
市のホームページにもハザードマップなどで過去の水害情報や地震の揺れ易さマップなどが掲載されていると思いますので、きちんと調べて納得して購入された方がいいと思います。
意外と怖いのは「埋蔵物」です。
これが出てくると発掘費用は自分負担らしいです。さらにその調査が終わるまでお家が建てられないとか(;^ω^)
そんなことになったら大変なので、近くのエリアがそんな感じのエリアだったら要確認ですね！
５．土地の情報をよく調べる（建築条件、路線価など）
- セットバック
家は自分の所有地ならどんな家でも建てられるかと言ったらそうではありません。
そのエリア、土地によって様々な条件がついています。
例えば、購入しようとしている土地が４メートル以上の前面道路に通常２メートル以上接していないとお家は建てることが出来ません。
前面道路が４メートル未満だと、新築をするときに現在の道幅の中心より、２メートルバックしたところまで境界の杭を下げなければいけません。（これをセットバックと言います）
セットバックした部分は自分の所有ではなく、道路になりますので、車を置いたりしてはいけません。
- 位置指定道路
私が今回購入した土地は前面に「位置指定道路」という私道がありましたので、「私道」のトラブルということで調べまくりました。
共有となる「私道」部分の共有者の数が多ければ多いほど、工事や売却などの時にもめることがあるということでしたが、今回私たちが購入するのは私道部分は３軒の所有ということでしたし、そこまで深く考えなくていいかなと思いました。
- 建築条件
自分の購入する土地に希望する大きさのお家が建てられるかをきちんと確認する必要があります。
売買の物件情報に載っていると思いますが、「建蔽率」と「容積率」によって建てられる家の大きさが決まります。
自分の買う土地に自分の希望する広さのお家が建てられるのか、事前に確認することが大切です。
また、購入予定の土地の「用途地域」の確認も大切です。
「用途地域」が、その土地がどんな制限が課せられる地域なのか、どのような建物を建築できる地域なのかが明記してあります。
ネットでも見ることができます。
「用途地域 〇〇市」などと検索すれば大体出てくると思います。
用途は12種類あり、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。
「工業系」には住宅を建てることができません。それ以外の用地地域であれば、一戸建てもマンションも建てることができます。
ただ、同じ住居系でも「低層専用地域」となっていたり、「中高層地域」となっていたり、建てられる建物の高さに制限があったりします。
中高層地域エリアだと、将来家の前に高いマンションが建って日当たりが悪くなるといったことも発生するかもしれませんので、自分が購入する予定の土地のことだけでなく、周りの条件も確認することが大切です。
また、商業地域だと、住宅エリアより固定資産税が少し高くなるといったこともあるようです。
- 路線価を調べる
こちらも「路線価 〇〇市」などと入れてネットで閲覧することができます。
路線価は特に調べる必要はないですが、「路線価」は固定資産税に影響を与えます。すぐ近所でも、大通りから少し中に入っているというだけで「路線価」が低くなり、固定資産税の評価額が安くなるといったこともあるので、参考までに見てみてください。
６．周辺の環境を調べる（近所の人に聞く）
これは実際に現地に足を運んで聞き込み調査です。
私の友達がお家を買って、その時に言われたことがあります。
「家を買うときは探偵になれ！」です。(#^.^#)
やはり何十年も住むことになる住居です。
昔からそのエリアの事をよく知っているならそこまでする必要はないかもしれませんが、私たちのように、転勤族で実家からかなり離れた場所に住宅を購入するといった場合は、自分達の足で情報収集をする必要があります。
初めはとても勇気がいりますが、ご近所で庭いじりなどをしている高齢の方なんかを見つけたら「チャンス！」です！
若い人より絶対昔のことを知っているはずですから。
私も勇気をだして、手前の土地の方に声をかけたら、この方がまあ、おしゃべりなかたで・・・(;^ω^)
しゃべる、しゃべる。
「前にはこんな方が住んでいて・・・」
「お隣さんはご主人はどこどこの会社に勤めているらしい」
「その向かいは大学の教授で・・・」
など、聞いていない事までどんどん教えてくれました。
それ以外にも、「以前あった地震の時はこのあたりはびくともしなったし、昔から地盤が固い]などとても有益な情報も教えてくださいました。
地盤については、地盤改良に予想外の費用がかかる場合がありますので、資金計画に影響します。最終的には地盤調査をしなければわからないことではありますが、参考までにご近所の情報を得ることはとても大切です。
また、購入したい土地の周りにある、学校やスーパー、銀行、公共交通機関などの環境調査も大切です。
